Kopen of huren?
Locatie
Als de ondernemer een nieuwe locatie zoekt voor hetbedrijf, dan kan hij bedrijfsruimte huren of kopen: flexibiliteit, financiering en onderhoud spelen een rol.Vooral voor starters is flexibiliteit van groot belang. Wanneer de ondernemer bij de start van het bedrijf meteen een bedrijfspand koopt legt hij zich voor langere tijd vast: het gekochte pand verkoopt hij niet zomaar. Huur is daarbij flexibeler: bij de huur van een bedrijfspand kan gekozen worden voor een contract met een korte looptijd. Bij de huur van een bedrijfspand is het groot onderhoud altijd voor rekening van de verhuurder van het pand. De huurder is alleen verantwoordelijk voor het kleine onderhoud in het pand. Bij de koop van een pand zijn de kosten volledig voor zijn rekening. Dit heeft echter het voordeel dat de ondernemer zelf mag beslissen over verbouwingen en dat verbeteringen aan het gebouw een investering zijn in zijn eigendom. Bij de afweging moet er ook aan de financiering van het pand worden gedacht: is er een toereikende hypotheek te krijgen bij de bank en durft de ondernemer risico te lopen op het onroerend goed?
Kopen bedrijfspand
Bij het kopen van een pand is het raadzaam om een makelaar in te schakelen. De makelaar kent de lokale markt en regelgeving (bestemmingsplannen). Bovendien kan hij het aankoopproces begeleiden en een taxatierapport opstellen.Regels huurrecht
Er gelden wettelijke regels voor het huren van bedrijfsruimte. In deze wetgeving wordt onderscheid gemaakt in twee vormen bedrijfsruimte, waarvoor verschillende regels gelden:- winkelruimte/middenstandsbedrijfsruimte: een ruimte waar rechtstreekse levering van goederen en diensten plaatsvindt in een voor publiek toegankelijke ruimte.
- overige bedrijfsruimte: alle bedrijfsruimte die niet vrij toegankelijk is voor het publiek, bijvoorbeeld opslagruimte, kantoren of een (tand-)artsenpraktijk waar bezoek alleen op afspraak komt.
Winkelruimte/middenstandsbedrijfsruimte
Het gaat hierbij met name om winkels, klanten kunnen er zonder afspraak binnenlopen. Huurders van winkelruimten zijn plaatsgebonden: ze bouwen een sterke klantenkring op en zijn voor het bezoek van hun klanten afhankelijk van de locatie. Deze huurders genieten een vrij sterke huurbescherming gedurende de eerste tien jaren van de huurperiode. Het gaat daarbij bijvoorbeeld om detailhandel of horeca.Duur overeenkomst
Als huurder van middenstandsbedrijfsruimte heeft hij in principe recht op een huurperiode van tien jaar. Over het algemeen wordt deze huurovereenkomst aangegaan voor de duur van vijf + vijf jaar. Na tien jaar geldt dan een overeenkomst voor onbepaalde tijd. Voor de verhuurder is het moeilijk het contract tijdens de eerste tien jaar te beëindigen. De huurder heeft daartoe wat meer mogelijkheden, maar ook voor hem is dat pas na de eerste periode van vijf jaar mogelijk. Dat betekent dat hij, wanneer hij een huurovereenkomst van vijf jaar sluit, altijd vijf jaar huur moet betalen. Zeker voor een startende ondernemer kan het moeilijk zijn zo een lange periode vooruit te kijken. De mogelijkheid om het pand onder te verhuren kan hierin een oplossing bieden, maar dit kan in de huurovereenkomst worden uitgesloten. Als een starter nog niet meteen een overeenkomst voor vijf jaar wilt aangaan dan kan hij ook kiezen voor een kortere termijn (maximaal twee jaar). Belangrijk voordeel hiervan is dat hij bij het einde van deze overeenkomst kunt besluiten het pand te verlaten als de zaak onverhoopt minder goed loopt dan hij tevoren had verwacht. De starter zit dan niet meteen vijf jaar aan de huur van het pand vast. De huurovereenkomst eindigt vanzelf bij het einde van die periode, maar kan stilzwijgend worden verlengd. Dan wordt het contract automatisch omgezet in een huurovereenkomst van vijf + vijf jaar.Opzeggen
De huurovereenkomst kan in de eerste termijn van vijf jaar niet worden opgezegd. Na afloop van de eerste periode van vijf jaar (door de verhuurder of de huurder) kan de overeenkomst alleen aan het einde van het vierde jaar (opzegtermijn is één jaar) worden opgezegd, door een deurwaardersexploot of bij aangetekende brief. Als niet wordt opgezegd loopt de overeenkomst door voor nogmaals vijf jaar. Ook in deze tweede periode van vijf jaar kan niet worden opgezegd. De huurder wordt gedurende de eerste tien jaar beschermd. Wanneer de huurder niet akkoord gaat met een opzegging van de verhuurder in die periode, moet de verhuurder daarvoor naar de rechter toe.Huurprijs
De huurder bepaalt de huurprijs samen met de wederpartij. Bij overeenkomsten van vijf + vijf jaar kan de huurprijs in de eerste vijf jaren niet worden gewijzigd, tenzij dit in de overeenkomst is opgenomen (jaarlijkse verhoging). Als ze het niet samen eens wordt over een huurprijsherziening (bijvoorbeeld na de eerste vijf jaar) kan de huurder daarvoor advies vragen aan de huurprijsadviescommissie (via de Kamer van Koophandel).Overige bedrijfsruimte
Voor de huur van panden die behoren tot de categorie ‘overige bedrijfsruimte’ (bijvoorbeeld kantoren, fabrieken, showrooms en praktijkruimten) gelden minder regels. De huurder heeft niet de huurbescherming van tien jaar (zoals bij winkelruimte).Duur overeenkomst
Over de duur van de huurovereenkomst is in de wet niets geregeld. Geldig is de duur die beide partijen in het contract afspreken.
Onderhuur
Van onderhuur is sprake als de huurder ruimte huurt en deze ruimte doorverhuurt aan een derde, de onderhuurder.Bij onderhuur zijn er twee huurovereenkomsten.
- De huurovereenkomst tussen de hoofdverhuurder en de hoofdhuurder, dit is de hoofdhuurovereenkomst;
- De huurovereenkomst tussen de hoofdhuurder en de onderhuurder, deze noemen we de onderhuurovereenkomst.
Als onderhuur verboden is, wat zijn dan de gevolgen als er toch wordt onderverhuurd?
De hoofdhuurder pleegt in dat geval wanprestatie. Voor de verhuurder kan dat reden zijn om de rechter te vragen de hoofdhuurovereenkomst te ontbinden. De vraag is dan echter of de
rechter vindt dat de wanprestatie daarvoor ernstig genoeg is.
Als de huurovereenkomst tussen de verhuurder en de hoofdhuurder wordt beëindigd, wat is dan de positie van de onderhuurder?
Bij zelfstandige ruimte wordt de onderhuurovereenkomst automatisch voortgezet door de verhuurder als de huurovereenkomst tussen de hoofdhuurder en de verhuurder beëindigd is. De verhuurder treedt in de plaats van de (voormalige) hoofdhuurder, met alle rechten en plichten die golden tussen de hoofdhuurder en de onderhuurder.
